145. člen gradbenega zakona: vsi pogoji za legalizacijo po domače

Kaj ureja 145. člen gradbenega zakona

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona (GZ-1). Velja za stavbe in dele stavb, ki nimajo dovoljenja. Prvi odstavek tega člena je novela GZ-1B (Ur. l. RS, št. 75/2025) na novo zapisala. Novela velja od 15. 10. 2025 in je rok podaljšala do 31. 12. 2030. Prej je bil rok 1. 6. 2027.

Ko upravna enota izda odločbo o legalizaciji, se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek). To je cilj celotne poti.

Datum 17. 11. 2017 ni naključen. Na ta dan je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (Ur. l. RS, št. 61/2017). Kar je bilo do takrat zgrajeno vsaj do faze grobih gradbenih del, lahko pride v ta postopek.

Pogoji iz 145. člena, eden za drugim

Zakon v prvem odstavku našteje več pogojev. Izpolnjeni morajo biti vsi, ne le eden. Tukaj so po vrsti, vsak s kratko razlago.

• Čas gradnje in rok. Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030. Izraz faza grobih gradbenih del je opredeljen v 3. členu zakona (9. točka). Ne gre za pogovorno surovo gradnjo, ampak za izraz iz zakona.
• Dokončana in skladna gradnja. Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje. Zakon torej ne gleda le današnjih pravil, ampak predpise iz katerega koli obdobja od začetka gradnje.
• Vpis v kataster. Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis. Elaborat pripravi geodet z licenco.
• Pravica graditi. Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Komunalna oskrba. Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačane dajatve. Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Za koga velja in za koga ne

Postopek velja za stavbe in dele stavb brez dovoljenja. Za nezahtevne objekte zakon pri legalizaciji predpisuje lažjo pot: podpis in izjava projektanta in pooblaščenega strokovnjaka nista potrebna (145. člen, trinajsti odstavek).

Za stavbe, ki so bile pozneje zgrajene, poseben postopek iz 145. člena ne velja. Zanje je pot redno gradbeno dovoljenje za obstoječo stavbo.

Za starejše stavbe je pogosto bolj primerna domneva dovoljenja iz 150. člena. Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo (145. člen, sedmi odstavek).

Legalizacija po 145. členu korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco. Ko naročite ureditev, vaše poročilo predamo partnerskemu geodetu.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Kaj vsebuje dokumentacija za legalizacijo

Dokumentacija za legalizacijo je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Vsebuje (144. člen GZ-1):

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Koliko stane in koliko časa traja

Legalizacija ni en sam strošek. Sestavljena je iz dela geodeta, projektanta in dajatev, ki jih odmerita upravna enota in občina. Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše 2.400 do 3.000 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine.

To niso ponudbe. Kjer piše odvisno od primera, je znesek po odmeri urada. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Pred tem so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta. Zato je pametno začeti zgodaj.

Kaj legalizacija po 145. členu ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ne velja za vsako razliko v katastru. Rok 31. 12. 2030 zadeva samo stavbe brez dovoljenja. Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo. Iz javnih podatkov ne vidimo, ali ima stavba dovoljenje, vidimo pa, ali se vpis ujema s tem, kar stoji.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.