Stavba čez mejo parcele: kaj to pomeni in kako jo uredite

Kaj pomeni, da stavba stoji čez mejo parcele

Kataster stavb pove, kako velika je stavba po vpisu in s katero parcelo je povezana. Zemljiški kataster pove, kje potekajo meje parcel. Kadar obris stavbe iz katastra prečka mejo parcele, pravimo, da stavba stoji čez mejo.

To je pogosto. Primerjali smo 1.169.473 stavb v Sloveniji. Pri 147.019, približno vsaki osmi, obris v katastru prečka mejo parcele ali stoji izven nje. To ne pomeni, da je s stavbo kaj narobe, pove pa, kje začeti.

Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi ali dozidavi nihče ni posodobil. Kataster pokaže, kako je stavba vpisana, ne pa, ali ima dovoljenje.

Samo vpis ali res na sosednji zemlji

Za vsako stavbo primerjamo tri javne evidence: kataster stavb, zemljiški kataster ter lasersko snemanje 2024 in ortofoto 2025, ki pokažeta, kje je streha v resnici. Kjer se evidence ne ujemajo za več, kot znaša njihova natančnost, to pokažemo na sliki.

Kaj je pri vaši stavbi treba urediti, oceni geodet z licenco, ko izmeri stavbo in meje.

Komu se to zgodi

Med potjo se lahko pokaže kaj, česar nihče ni pričakoval: prizidek, ki sega čez mejo, ali del dvorišča, ki je v resnici občinski. Lastniki za to pogosto izvejo šele, ko hišo potrebujejo, na primer ob prodaji, kreditu ali dedovanju.

Kupec, cenilec njegove banke ali geodet opazi, da hiša ni vpisana tako, kot stoji. Ko otroci hišo podedujejo, pa ne vedo, kaj je bilo kdaj prizidano in kje teče meja. Če začnete prej, imate čas, da to uredite v miru.

Stavba čez mejo parcele: koraki ureditve

Vsak korak čaka na prejšnjega. Šele ko imate pravico graditi tudi za del na sosednji parceli, lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Meritev. Geodet z licenco izmeri stavbo in meje ter vodi mejno obravnavo. Geodetska uprava RS odloča o vpisu stavbe, ureditvi meje in parcelaciji.
3. Zemljišče ali pravica graditi. Če del stavbe stoji na sosedovi ali občinski zemlji, pridobite ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico.
4. Notar in zemljiška knjiga. Notar overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, lahko pripravi pogodbo kot notarski zapis in vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga pri okrajnem sodišču vpiše lastništvo in druge pravice.
5. Legalizacija, če stavba nima dovoljenja. Projektant pripravi dokumentacijo, zahtevo za odločbo o legalizaciji pa oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.

Kdaj pride v poštev legalizacija

Legalizacija po 145. členu Gradbenega zakona velja le, če za stavbo ali njen del ni gradbenega dovoljenja. Iz javnih podatkov tega ne vidimo. Razlika v katastru sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni.

Pogoji, ki jih določa zakon (145. člen, prvi odstavek):

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Koliko stane ureditev

Okvirni razponi iz javnih cenikov: ureditev meje (geodet) 600 do 1.800 €, parcelacija (geodet) 495 do 825 €, elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb (geodet) 360 do 975 €. Če stavba potrebuje legalizacijo, je dokumentacija za legalizacijo hiše (projektant) okvirno 2.400 do 3.000 €.

Notar zaračuna po notarski tarifi. Zemljišče, ki ga kupite od soseda, je po dogovoru, davek na promet nepremičnin pri nakupu pa po zakonu. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine.

To niso ponudbe. Kjer piše po dogovoru, po zakonu ali odvisno od primera, javnega razpona nimamo. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Kaj stavba čez mejo ni

• Ni dokaz, da stavba nima dovoljenja. Kataster pokaže, kako je stavba vpisana, ne pa, ali ima dovoljenje.
• Vpis v kataster ni legalizacija. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Rok 31. 12. 2030 ne velja za vsako razliko v katastru. Zadeva samo stavbe brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo: inšpekcija, občina ali sosed od nas ne izvedo ničesar.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € izračunamo, koliko m² stavbe stoji zunaj njene parcele in največ koliko metrov čez mejo, ali je razlika večja od natančnosti katastra in ali je smiselno ukrepati. Dodamo postopek, ki pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma.