Legalizacija prizidka na starejši hiši

Kaj je legalizacija prizidka

Prizidek je del hiše, ki je bil dozidan pozneje: nova soba, garaža ob hiši, kopalnica ali večja kuhinja. Pri mnogih hišah so take dozidave nastale v letih, ko se je družina večala, papirji pa niso vedno sledili.

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona. Velja za stavbe in dele stavb, ki nimajo dovoljenja. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek).

Pri prizidku na starejši hiši se pogosto srečata dve pravili hkrati. Za stari del lahko velja domneva dovoljenja iz 150. člena, za prizidek pa legalizacija iz 145. člena. Zakon pravi, da se za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo.

Stari del hiše: domneva dovoljenja

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, se sme uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti.

Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil (ali le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano) in je vpisan v kataster. Ker prizidek hišo spremeni, se prizidek uredi posebej, z legalizacijo.

Za katere prizidke velja legalizacija prizidka

Pogoji, ki jih določa zakon (145. člen, prvi odstavek):

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Prizidek, zgrajen po letu 2017

Poseben postopek iz 145. člena velja samo za gradnjo, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del. Ta datum je dan, ko je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (Ur. l. RS, št. 61/2017).

Za pozneje zgrajen prizidek je pot redno gradbeno dovoljenje za obstoječo stavbo. Tudi to je urejanje papirjev, le po drugem postopku.

Legalizacija prizidka korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če prizidek stoji delno na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco. Ko naročite ureditev, vaše poročilo predamo partnerskemu geodetu.

1. Preverite, kako je hiša vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Kaj vsebuje dokumentacija

Dokumentacija za legalizacijo je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Vsebuje (144. člen GZ-1):

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Koliko stane in koliko časa traja

Legalizacija ni en sam strošek. Sestavljena je iz dela geodeta, projektanta in dajatev, ki jih odmerita upravna enota in občina. Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše 2.400 do 3.000 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine.

To niso ponudbe. Kjer piše odvisno od primera, je znesek po odmeri urada. Katere postavke zadevajo vašo hišo, napišemo v poročilu.

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Pred tem so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta.

Kaj legalizacija prizidka ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ne velja za vsako razliko v katastru. Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi ali dozidavi nihče ni posodobil.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo hišo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Tako vidite, ali je prizidek sploh vpisan. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.