Objekt daljšega obstoja: te poti ni več, to pa velja zdaj

Kaj se je zgodilo z objektom daljšega obstoja

Če ste o objektu daljšega obstoja slišali od soseda ali prebrali v starejšem članku, je dobro vedeti, da te poti danes ni več. Pot iz 146. člena Gradbenega zakona je razveljavilo Ustavno sodišče z odločbo U-I-203/23, objavljeno v Uradnem listu RS, št. 47/2025.

To ne pomeni, da so vrata zaprta. Za stavbe brez dovoljenja sta ostali dve poti: legalizacija po 145. členu in domneva dovoljenja po 150. členu Gradbenega zakona (GZ-1 s spremembami GZ-1B). Katera pride v poštev, je odvisno predvsem od tega, kdaj je bila stavba zgrajena.

Za koga je to pomembno

Za lastnike, ki za stavbo ali njen del nimajo gradbenega dovoljenja ali ga ne najdejo. Iz javnih podatkov tega ne vidimo. Razlika v katastru sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni, pogosto je le vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.

Pomembno je predvsem takrat, ko hišo prodajate, z njo zavarujete kredit ali jo podedujejo otroci. Takrat je dobro vedeti, kako je z vašo stavbo, in imeti čas, da jo uredite v miru.

Namesto objekta daljšega obstoja: legalizacija po 145. členu

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona. Velja za stavbe in dele stavb, ki nimajo dovoljenja. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek). Pogoji, ki jih določa zakon (145. člen, prvi odstavek):

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo).
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Starejše stavbe: domneva dovoljenja po 150. členu

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, se sme uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti.

Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil (ali le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano) in je vpisan v kataster.

Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo.

Korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko stane in koliko časa traja

Legalizacija ni en sam strošek. Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb (geodet) 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše (projektant) 2.400 do 3.000 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine.

To niso ponudbe. Kjer piše odvisno od primera, je znesek po odmeri urada. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Meritev in dokumentacija sta pred tem.

Česa ta sprememba ne pomeni

• Ne pomeni, da je vaša hiša sporna. Razlika v katastru je najprej vprašanje papirjev in sama po sebi ne pove, ali ima stavba dovoljenje.
• Vpis v kataster ni nadomestilo za objekt daljšega obstoja. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Rok 31. 12. 2030 ne velja za vsako stavbo. Zadeva samo stavbe brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del.

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila. Partnerskemu geodetu ga predamo šele, ko naročite ureditev.