Legalizacija objektov, korak za korakom in v miru

Katere stavbe je mogoče legalizirati

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona. Velja za stavbe in dele stavb, ki nimajo dovoljenja, in samo za tiste, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del. Ta datum je dan, ko je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (Ur. l. RS, št. 61/2017).

Pogoji, ki jih določa zakon:

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Vir: GZ-1 s spremembami GZ-1B (Ur. l. RS, št. 75/2025), 145. člen, prvi odstavek.

Starejše stavbe: domneva dovoljenja (150. člen)

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, se sme uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti.

Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil (ali le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano) in je vpisan v kataster. Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo.

Kaj legalizacija ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ne velja za vsako razliko v katastru. Rok 31. 12. 2030 zadeva samo stavbe brez dovoljenja. Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.
• Ni več »objekta daljšega obstoja«. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Kako vidimo razliko v katastru

Za vsako stavbo primerjamo tri javne evidence:

• 1Kataster stavb pove, kako velika je stavba po vpisu in s katero parcelo je povezana.
• 2Zemljiški kataster pove, kje potekajo meje parcel.
• 3Lasersko snemanje 2024 in ortofoto 2025 pokažeta, kje je streha v resnici.

Kjer se evidence ne ujemajo za več, kot znaša njihova natančnost, to pokažemo na sliki. Kaj je treba urediti, oceni geodet z licenco.

Dokumentacija za legalizacijo

Dokumentacija za legalizacijo je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Vsebuje (144. člen GZ-1):

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Projektant in pooblaščeni strokovnjak podpišeta izjavo, da dokumentacija izkazuje dejansko stanje in na njej ni očitnih napak. Pri nezahtevnih objektih to ni potrebno (145. člen, trinajsti odstavek).

Postopek korak za korakom

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Med potjo se lahko pokaže kaj, česar nihče ni pričakoval: prizidek, ki nikoli ni dobil dovoljenja, ali del dvorišča, ki je v resnici občinski. Če začnete prej, imate čas, da tudi to uredite v miru.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco.

Koliko stane legalizacija

Legalizacija ni en sam strošek. Sestavljena je iz dela geodeta, projektanta in dajatev, ki jih odmerita upravna enota in občina. Okvirni razponi iz javnih cenikov:

Vir: javni vodič po povprečnih cenah 2026 (mojmojster.net), pregledan 14. 10. 2026. To niso ponudbe. Kjer piše »odvisno od primera«, je znesek po odmeri urada. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Pregled je zaseben. Nikogar ne obveščamo.

Vse, kar vidite, je iz javnih evidenc, ki jih lahko pogleda vsak. Strani z rezultati niso objavljene v spletnih iskalnikih. Vaše poročilo vidite samo vi, partnerskemu geodetu ga predamo šele, ko naročite ureditev. Ničesar ne prijavljamo: inšpekcija, občina ali sosed od nas ne izvedo ničesar. Ali in kdaj boste kaj urejali, odločite sami.