Gradbeno dovoljenje za stavbo, zgrajeno pred 1967

Kaj je domneva gradbenega dovoljenja pred 1967

Mnoge hiše so bile zgrajene v času, ko se papirji niso hranili tako skrbno kot danes. Ko pride trenutek, da jih potrebujete, na primer pri prodaji, dedovanju ali pri notarju, dovoljenja pogosto ni mogoče najti.

Zato Gradbeni zakon v 150. členu določa domnevo: šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967. Enako velja za enostanovanjsko stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003.

Objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, se sme uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti.

Kdaj upravna enota izda odločbo o domnevi

Odločbo o domnevi izda upravna enota, ko zanjo zaprosite, če sta izpolnjena dva pogoja (150. člen):

• Objekt se po tem datumu ni spremenil, ali pa le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano.
• Objekt je vpisan v kataster.

Kaj velja za poznejši prizidek

Če je bil stari hiši pozneje kaj dozidano, na primer nova soba ali garaža ob hiši, se hiša ni ohranila takšna, kot je bila. Zakon za tak primer pravi, da se za poznejšo gradnjo na takem objektu šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo.

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena. Velja za gradnjo brez dovoljenja, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate na upravni enoti najpozneje do 31. 12. 2030. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Odločba o domnevi korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco.

1. Preverite, kako je hiša vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Če stavba ni vpisana ali je vpisana drugače, kot stoji, geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Zahteva na upravni enoti. Za odločbo o domnevi zaprosite na upravni enoti.
4. Prizidek posebej. Če je bil pozneje kaj dozidano, se ta del uredi z legalizacijo.

Koliko stane

Okvirni razpon iz javnih cenikov za elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb je 360 do 975 €. Upravne takse so po zakonu in odvisne od postopka.

Če je treba urediti tudi prizidek, se dodajo stroški legalizacije: dokumentacija za legalizacijo hiše okvirno 2.400 do 3.000 €, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora, ki je odvisno od primera, ter komunalni prispevek po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo hišo, napišemo v poročilu.

Kaj domneva dovoljenja ni

• Ne pokrije poznejših dozidav. Poznejši del, na primer prizidek, se uredi z legalizacijo.
• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek). Je pa vpis v kataster pogoj za odločbo o domnevi.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo hišo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Tako vidite, ali je hiša vpisana tako, kot stoji. Pregled je brezplačen in ničesar ne prijavljamo.

V pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma.