Dokumentacija za legalizacijo: kaj vsebuje in kdo jo pripravi

Kaj je dokumentacija za legalizacijo

Pri mnogih hišah je kakšen del nastal takrat, ko je bil potreben, papirji pa niso vedno sledili. To je pogosta situacija in jo je mogoče urediti. Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona, dokumentacija pa je tisti del, ki na papirju pokaže, kaj na vaši parceli v resnici stoji.

Dokumentacija za legalizacijo je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Ne opisuje, kaj boste zgradili, ampak obstoječe stanje: stavbo, kakršna je danes. Z njo oddate zahtevo za odločbo o legalizaciji na upravni enoti. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek).

Kaj vsebuje dokumentacija za legalizacijo

Kaj mora biti v dokumentaciji, določa 144. člen GZ-1. Vsebuje:

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Kdo pripravi in kdo podpiše

Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco, to je pooblaščeni arhitekt ali inženir. Projektant in pooblaščeni strokovnjak podpišeta izjavo, da dokumentacija izkazuje dejansko stanje in na njej ni očitnih napak.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Geodet izmeri stavbo in meje ter pripravi in podpiše elaborat. Geodetsko podjetje vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.

Vaše poročilo vidite samo vi, partnerskemu geodetu ga predamo šele, ko naročite ureditev.

Izjema za nezahtevne objekte

Gradbeni zakon deli objekte po zahtevnosti. Lopa, nadstrešek ali manjša garaža so pogosto nezahtevni ali enostavni objekti, za katere veljajo lažja pravila.

Pri legalizaciji nezahtevnega objekta podpis in izjava projektanta in pooblaščenega strokovnjaka nista potrebna (145. člen, trinajsti odstavek). Nezahtevni objekti potrebujejo gradbeno dovoljenje, uporabnega pa ne. Enostavni objekti gradbenega dovoljenja ne potrebujejo.

Kam spada posamezen objekt, določa Uredba o razvrščanju objektov (Ur. l. RS, št. 96/2022). Za vaš objekt to pove projektant ali občina.

Za koga velja

Dokumentacijo za legalizacijo potrebujete samo, če za stavbo ali njen del ni gradbenega dovoljenja. Iz javnih podatkov tega ne vidimo, razlika v katastru sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni. Pogoji, ki jih določa zakon (145. člen, prvi odstavek):

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo).
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Starejše hiše morda dokumentacije ne potrebujejo

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003 (150. člen). Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil in je vpisan v kataster.

Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo. Takrat dokumentacija za legalizacijo zadeva poznejši del.

Korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko stane in koliko časa traja

Okvirni razpon iz javnih cenikov za dokumentacijo za legalizacijo hiše (projektant) je 2.400 do 3.000 €. Za elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb (geodet) je razpon 360 do 975 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine.

To niso ponudbe. Kjer piše odvisno od primera, je znesek po odmeri urada. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Meritev in dokumentacija sta pred tem.

Kaj dokumentacija za legalizacijo ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ni projekt za novo gradnjo. Opisuje obstoječe stanje in je enostavnejša.
• Ne velja za vsako razliko v katastru. Rok 31. 12. 2030 zadeva samo stavbe brez dovoljenja. Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.
• Ni pot objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.