Faza grobih gradbenih del in datum 17. 11. 2017

Kaj pomeni faza grobih gradbenih del

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona. Velja za stavbe in dele stavb, ki nimajo dovoljenja, in samo za tiste, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del.

Zakon torej ne vpraša, kdaj je bila hiša končana, ampak ali je bila do tega dne zgrajena vsaj do te faze. Kaj šteje za fazo grobih gradbenih del, opredeljuje Gradbeni zakon (GZ-1) v 3. členu, deveta točka.

Zakon uporablja prav besede "faza grobih gradbenih del". V pogovoru ljudje pogosto rečejo "surova gradnja", a to ni izraz iz zakona. Ko berete ali pišete o svoji stavbi, se držite zakonskih besed.

Zakaj ravno 17. 11. 2017

17. 11. 2017 je dan, ko je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (GZ, Ur. l. RS, št. 61/2017). Zakon za legalizacijo zato potegne črto na ta dan.

Danes velja Gradbeni zakon GZ-1 (Ur. l. RS, št. 199/2021) s spremembami GZ-1B (Ur. l. RS, št. 75/2025), ki veljajo od 15. 10. 2025. Novela je rok za oddajo zahteve podaljšala do 31. 12. 2030. Prej je bil rok 1. 6. 2027. Datum 17. 11. 2017 je ostal enak.

Za koga velja pogoj faze grobih gradbenih del

Pogoj velja samo za stavbe in dele stavb brez dovoljenja. Kataster pokaže, kako je stavba vpisana, ne pa, ali ima dovoljenje. Razlika v vpisu sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni.

Faza grobih gradbenih del je le prvi od pogojev. Zakon v 145. členu, prvi odstavek, zahteva vse naslednje:

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Starejša hiša s poznejšim prizidkom

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003 (150. člen). Za tak objekt faza grobih gradbenih del ni vprašanje.

Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo. Za ta poznejši del pa pogoj velja: biti je moral pred 17. 11. 2017 zgrajen vsaj do faze grobih gradbenih del.

Kaj storite, korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta so pred tem.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco. Kaj velja za vašo stavbo, presodita geodet in projektant z licenco. Ko naročite ureditev, vaše poročilo predamo partnerskemu geodetu.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko stane legalizacija

Legalizacija ni en sam strošek. Sestavljena je iz dela geodeta, projektanta in dajatev, ki jih odmerita upravna enota in občina. Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše 2.400 do 3.000 €.

Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Česa faza grobih gradbenih del ne pomeni

• Ne pomeni, da je bila hiša do 17. 11. 2017 končana. Zakon zahteva fazo grobih gradbenih del pred tem dnem, dokončana pa mora biti gradnja, ko oddate zahtevo.
• Ne pomeni, da se pogoj nanaša na vsako razliko v katastru. Velja samo za stavbe brez dovoljenja.
• Ne pomeni poti za gradnjo po tem datumu. Za pozneje zgrajene stavbe je pot redno gradbeno dovoljenje za obstoječo stavbo.
• Ne pomeni, da vpis v kataster zadošča. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ne pomeni objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.