Domneva gradbenega dovoljenja 2003 za enostanovanjsko hišo

Kaj je domneva gradbenega dovoljenja 2003

Veliko hiš je bilo zgrajenih pred desetletji, ko so se papirji hranili v predalu in so se med selitvami ali dedovanjem tudi izgubili. Ko jih potrebujete, na primer pri prodaji, prepisu na otroke, dedovanju ali pri notarju, se pokaže, da vsega ni mogoče najti.

Gradbeni zakon v 150. členu zato določa domnevo. Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Enako velja za vsak objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967.

Zakon torej za hišo, ki je bila zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do tega datuma, sam določi, da se šteje, da ima tudi uporabno dovoljenje.

Za katere hiše velja

Datum 1. 1. 2003 zakon veže na enostanovanjsko stavbo, ki je bila zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja. Za vse druge objekte zakon v istem členu navaja datum 31. 12. 1967.

Za objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, zakon dodaja še eno pravilo: sme se uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti. To pride prav, kadar je hiša starejša, dovoljenja pa doma ni več.

Iz javnih podatkov ni mogoče videti, ali ima posamezna stavba dovoljenje. Kataster pokaže leto gradnje po katastru in kako je stavba vpisana, ne pa, kateri papirji obstajajo.

Kdaj upravna enota izda odločbo o domnevi

Odločbo o domnevi izda upravna enota, ko zanjo zaprosite, če velja oboje (150. člen):

• Hiša se po tem datumu ni spremenila, ali pa le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano.
• Hiša je vpisana v kataster.

Kaj velja za poznejši prizidek ali nadzidavo

Marsikateri hiši je bila pozneje dodana soba, garaža ali nadstropje. Zakon za tak primer pravi, da se za poznejšo gradnjo na takem objektu šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo (145. člen, sedmi odstavek).

Legalizacija je poseben postopek iz 145. člena. Velja za gradnjo brez dovoljenja, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najpozneje do 31. 12. 2030. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti. Izpolnjeni morajo biti tudi drugi pogoji, na primer dokončana gradnja, vpis v kataster in pravica graditi na zemljišču. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Odločba o domnevi korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco.

1. Preverite, kako je hiša vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Če hiša ni vpisana ali je vpisana drugače, kot stoji, geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Zahteva na upravni enoti. Za odločbo o domnevi zaprosite na upravni enoti.
4. Prizidek posebej. Če je bilo pozneje kaj dozidano, se ta del uredi z legalizacijo: projektant pripravi dokumentacijo, zahtevo oddate na upravni enoti.

Koliko stane

Okvirni razpon iz javnih cenikov za elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb je 360 do 975 €. Upravne takse so po zakonu in odvisne od postopka.

Če je treba urediti tudi prizidek, se dodajo stroški legalizacije: dokumentacija za legalizacijo hiše okvirno 2.400 do 3.000 €, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora, ki je odvisno od primera, ter komunalni prispevek po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo hišo, napišemo v poročilu.

Kaj domneva dovoljenja ni

• Ne pokrije poznejših dozidav. Poznejši del, na primer prizidek, se uredi z legalizacijo.
• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ni objekt daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025), zato je ne ponujamo.

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo hišo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Tako vidite, ali je hiša vpisana tako, kot stoji. Preverjanje naslova na karti je brezplačno. Pregled je zaseben in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma.