Odločba o legalizaciji: kaj prinese in kako pridete do nje

Kaj je odločba o legalizaciji

Odločba o legalizaciji je zadnji korak posebnega postopka legalizacije iz 145. člena Gradbenega zakona (GZ-1). Izda jo upravna enota. Ko jo imate, se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek). To je cilj celotne poti.

Do odločbe ne pridete z enim samim obiskom urada. Odločba je zadnja v vrsti korakov, ki si sledijo: najprej meritev in vpis v kataster, nato dokumentacija, nato zahteva in plačilo nadomestila.

Za koga je odločba o legalizaciji

Postopek velja za stavbe in dele stavb brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del. Ta datum je dan, ko je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (Ur. l. RS, št. 61/2017). Zahtevo oddate najpozneje do 31. 12. 2030.

Upravna enota odločbo izda, ko so izpolnjeni vsi pogoji iz prvega odstavka 145. člena:

• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih.

Do odločbe o legalizaciji korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco. Ko naročite ureditev, vaše poročilo predamo partnerskemu geodetu.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Kaj priložite zahtevi

Zahtevi priložite dokumentacijo za legalizacijo. Ta je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Vsebuje (144. člen GZ-1):

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Koliko časa in koliko stane

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Pred tem so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta, pri stavbi čez mejo pa še dogovor s sosedom za zemljišče. Zato je pametno začeti zgodaj.

Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše 2.400 do 3.000 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Kaj odločba o legalizaciji ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ni odločba o domnevi dovoljenja. Za objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjsko stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003, se šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje. Odločbo o domnevi izda upravna enota po 150. členu, če se objekt od takrat ni spremenil in je vpisan v kataster.
• Ni potrebna za vsako razliko v katastru. Razlika v vpisu je pogosto le vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo. Iz javnih podatkov ne vidimo, ali ima stavba dovoljenje, vidimo pa, ali se vpis ujema s tem, kar stoji.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.