Zahteva za legalizacijo: kje jo oddate, kaj priložite in o čem odloča upravna enota

Kaj je zahteva za legalizacijo

Zahteva za legalizacijo je vloga, s katero upravno enoto prosite za odločbo o legalizaciji. Gre za poseben postopek iz 145. člena Gradbenega zakona (GZ-1) s spremembami GZ-1B. Ko upravna enota odločbo izda, se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek).

Zahteva ni prvi korak, ampak eden zadnjih. Pred njo sta navadno meritev in vpis stavbe v kataster ter dokumentacija projektanta. Zahteva je trenutek, ko vse to skupaj pride na upravno enoto.

Za koga je zahteva za legalizacijo

Zahteva velja za stavbe in dele stavb brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del. Ta datum je dan, ko je začel veljati prejšnji Gradbeni zakon (Ur. l. RS, št. 61/2017).

Iz javnih podatkov ni mogoče videti, ali ima stavba dovoljenje. Razlika v katastru sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni. Pogosto gre le za vpis, ki ga po prenovi nihče ni posodobil.

O čem upravna enota odloča

Upravna enota pri zahtevi za legalizacijo preveri pogoje, ki jih določa prvi odstavek 145. člena:

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo). Pri stavbi čez mejo to velja tudi za del na sosednji parceli.
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Kaj priložite zahtevi za legalizacijo

Zahtevi priložite dokumentacijo za legalizacijo. Ta je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Vsebuje (144. člen GZ-1):

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Kdo podpiše dokumentacijo

Projektant in pooblaščeni strokovnjak podpišeta izjavo, da dokumentacija izkazuje dejansko stanje in na njej ni očitnih napak. Pri nezahtevnih objektih to ni potrebno (145. člen, trinajsti odstavek).

Kam spada posamezen objekt, na primer lopa, nadstrešek ali manjša garaža, določa Uredba o razvrščanju objektov (Ur. l. RS, št. 96/2022).

Pot do zahteve korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Kaj je pred zahtevo in koliko stane

Pred zahtevo so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta, pri stavbi čez mejo pa še dogovor s sosedom za zemljišče. Zato je pametno začeti zgodaj.

Okvirni razponi iz javnih cenikov: elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb 360 do 975 €, dokumentacija za legalizacijo hiše 2.400 do 3.000 €. Upravne takse so po zakonu, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo stavbo, napišemo v poročilu.

Kaj zahteva za legalizacijo ni

• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ni potrebna za vsako starejšo hišo. Za objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjsko stavbo, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003, se šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje (150. člen). Poznejši prizidek se uredi z legalizacijo.
• Ni pot za gradnjo po letu 2017. Za pozneje zgrajene stavbe je pot redno gradbeno dovoljenje za obstoječo stavbo.
• Ni več objekta daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo stavbo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Pregled je brezplačen, brez registracije, in ničesar ne prijavljamo. Iz javnih podatkov ne vidimo, ali ima stavba dovoljenje, vidimo pa, ali se vpis ujema s tem, kar stoji.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma. Poročilo v PDF prejmete po e-pošti v 1 delovnem dnevu po prejemu plačila.