Uporabno dovoljenje za staro hišo

Kaj je uporabno dovoljenje pri stari hiši

Pri hiši, ki stoji že desetletja, se vprašanje uporabnega dovoljenja navadno pojavi šele takrat, ko ga kdo potrebuje: pri prodaji, prepisu na otroke, dedovanju ali pri notarju. Takrat se pokaže, da papirjev doma ni ali da jih nihče ni nikoli videl.

Gradbeni zakon za take hiše pozna dve poti. Pri prvi zakon sam določi, da se šteje, da ima hiša obe dovoljenji. Pri drugi hiša ali njen del dobi odločbo o legalizaciji, s katero se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Pot 1: hiša že velja za hišo z uporabnim dovoljenjem

Po 150. členu Gradbenega zakona se šteje, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje:

• objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967,
• enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003.

Kdaj upravna enota potrdi domnevo

Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil (ali le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano) in je vpisan v kataster.

Za objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, zakon dodaja še eno pravilo: sme se uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti. To pride prav, kadar je bilo dovoljenje nekoč izdano, doma pa ga ni več.

Pot 2: uporabno dovoljenje z odločbo o legalizaciji

Če za hišo ali njen del ni gradbenega dovoljenja, je pot legalizacija po 145. členu. Velja za gradnjo, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najpozneje do 31. 12. 2030.

Izpolnjeni morajo biti tudi drugi pogoji: gradnja je dokončana in skladna s predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje, stavba je vpisana v kataster ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis, imate pravico graditi na zemljišču, zagotovljena je minimalna komunalna oskrba, plačani pa so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo ter komunalni prispevek.

Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek). Za samo odločbo ima upravna enota 90 dni od popolne vloge.

Stara hiša s poznejšim prizidkom

Marsikateri stari hiši je bila pozneje dodana soba, garaža ali nadstropje. Zakon za tak primer pravi, da se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo (145. člen, sedmi odstavek).

Tako lahko pri isti hiši veljata obe poti hkrati: domneva za stari del in legalizacija za prizidek.

Do uporabnega dovoljenja korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco, dokumentacijo za legalizacijo pa projektant z licenco.

1. Preverite, kako je hiša vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Domneva za stari del. Za odločbo o domnevi zaprosite na upravni enoti.
4. Legalizacija za del brez dovoljenja. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo, zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko stane

Okvirni razpon iz javnih cenikov za elaborat za vpis ali spremembo v katastru stavb je 360 do 975 €. Upravne takse so po zakonu in odvisne od postopka.

Če je treba kaj legalizirati, se dodajo dokumentacija za legalizacijo hiše okvirno 2.400 do 3.000 €, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora, ki je odvisno od primera, ter komunalni prispevek po odloku občine. To niso ponudbe. Katere postavke zadevajo vašo hišo, napišemo v poročilu.

Kaj uporabnega dovoljenja ne prinese

• Vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Objekt daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025), zato je ne ponujamo.
• Rok 2030 za vsako hišo. Rok velja za stavbe brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del, ne za vsako razliko v katastru.

Prvi korak: preverite svoj naslov

Vpišite naslov in poglejte svojo hišo iz zraka, z obrisom iz katastra in mejami parcel. Tako vidite, ali je hiša vpisana tako, kot stoji. Preverjanje naslova na karti je brezplačno. Pregled je zaseben in ničesar ne prijavljamo.

Če se pokaže razlika, v pisnem poročilu za 27 € napišemo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma.