Odločba o domnevi gradbenega dovoljenja za starejšo hišo

Kaj je odločba o domnevi gradbenega dovoljenja

Mnoge hiše so bile zgrajene v času, ko se papirji niso hranili tako skrbno kot danes. Ko jih potrebujete, na primer pri dedovanju, prodaji ali pri notarju, dovoljenja pogosto ni mogoče najti.

Zato Gradbeni zakon v 150. členu, kot ga je prenovila novela GZ-1B, določa domnevo: šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003.

Odločba o domnevi je papir upravne enote, ki to domnevo za vaš objekt potrdi. Izda jo, ko zanjo zaprosite in sta izpolnjena pogoja iz 150. člena.

Kdaj upravna enota izda odločbo o domnevi

Upravna enota izda odločbo o domnevi, če sta izpolnjena oba pogoja (150. člen, tretji odstavek):

• Objekt se po tem datumu ni spremenil, ali pa le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano.
• Objekt je vpisan v kataster.

Hiša, zgrajena pred 1995, brez papirja

Zakon pozna še eno pravilo. Objekt, zgrajen pred 1. 1. 1995, se sme uporabljati, če iz dokazov izhaja, da je imel dovoljenje, ki ga ni mogoče predložiti.

Kateri dokazi pridejo v poštev za vašo hišo, je odvisno od primera. Zato je dobro, da doma poiščete stare papirje o hiši, še preden se lotite česarkoli drugega.

Do odločbe o domnevi korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Vpis v kataster je pogoj za odločbo o domnevi, zato je pogosto prvi.

1. Preverite, kako je hiša vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Če stavba ni vpisana ali je vpisana drugače, kot stoji, geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster. Meritve in elaborat lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco.
3. Zahteva na upravni enoti. Za odločbo o domnevi zaprosite na upravni enoti.
4. Poznejši prizidek posebej. Če je bil hiši pozneje kaj dozidano, se ta del uredi z legalizacijo.

Odločba o domnevi gradbenega dovoljenja ali legalizacija

Obe poti se končata pri upravni enoti, a sta namenjeni različnim hišam.

Odločba o domnevi je za starejše objekte iz 150. člena: zgrajene pred 31. 12. 1967 ali enostanovanjske stavbe, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Upravna enota potrdi, da se šteje, da imajo dovoljenje.

Legalizacija po 145. členu je za gradnjo brez dovoljenja, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del. Zahtevo oddate najpozneje do 31. 12. 2030. Zanjo je treba pripraviti dokumentacijo za legalizacijo (144. člen), imeti pravico graditi na zemljišču, minimalno komunalno oskrbo in plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in druge prispevke po zakonih. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek).

Pogosto se obe poti srečata v isti hiši. Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo (145. člen, sedmi odstavek).

Kaj odločba o domnevi ni

• Ne pokrije poznejših dozidav. Poznejši del, na primer prizidek, se uredi z legalizacijo.
• Ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek). Je pa vpis v kataster pogoj za odločbo o domnevi.
• Ni objekt daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).
• Ni nekaj, kar sporočimo mi. Ničesar ne prijavljamo: inšpekcija, občina ali sosed od nas ne izvedo ničesar.

Prvi korak: naročite poročilo za svojo hišo

Niste edini, ki se sprašujete o svoji hiši. Primerjali smo 1.169.473 stavb v Sloveniji: pri več kot 4 od 10 (42,1 %) se kataster, lasersko snemanje, ortofoto ali prostorski podatki v nečem ne ujemajo. Razlika v vpisu sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni.

Naročite poročilo, naslov vpišete med naročilom. V poročilu napišemo, kaj velja za vašo stavbo, kateri postopek pride v poštev in kaj sledi korak za korakom, skupaj s seznamom papirjev, ki jih poiščete doma. Vse je iz javnih evidenc in ničesar ne prijavljamo.