Projektant za legalizacijo: kaj pripravi in kaj podpiše

Kdo je projektant za legalizacijo

Pri mnogih hišah je kakšen del nastal takrat, ko je bil potreben, papirji pa niso vedno sledili. To je pogosta situacija in jo je mogoče urediti. Ko je treba stavbo urediti z legalizacijo, je projektant tisti, ki na papirju pokaže, kaj na vaši parceli v resnici stoji.

Projektant je pooblaščeni arhitekt ali inženir. Pripravi in podpiše dokumentacijo za legalizacijo ali za gradbeno dovoljenje. Imenika pooblaščenih arhitektov in inženirjev vodita Zbornica za arhitekturo in prostor (ZAPS) in Inženirska zbornica Slovenije (IZS).

Projektant ni geodet. Meritve in elaborat za kataster lahko po zakonu pripravi samo geodet z licenco. Dokumentacijo za legalizacijo pripravi projektant z licenco. Oba sta potrebna, vsak za svoj del.

Kaj projektant za legalizacijo pripravi

Dokumentacija za legalizacijo je enostavnejša od projekta za novo gradnjo. Ne opisuje, kaj boste zgradili, ampak stavbo, kakršna je danes. Kaj mora vsebovati, določa 144. člen GZ-1:

• zemljiškokatastrski načrt ali elaborat za vpis v kataster,
• opis in podatke o objektu,
• podatke o prostorskih aktih in opis skladnosti z njimi,
• najmanj štiri fotografije objekta,
• posnetek obstoječega stanja v merilu 1:100: tlorisi, prerezi in pogledi na vse fasade.

Kaj projektant podpiše

Projektant in pooblaščeni strokovnjak podpišeta izjavo, da dokumentacija izkazuje dejansko stanje in na njej ni očitnih napak. S to izjavo stojita za tem, da je na papirju natančno to, kar stoji na parceli.

Z dokumentacijo nato oddate zahtevo za odločbo o legalizaciji na upravni enoti. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje (142. člen, tretji odstavek).

Kdaj podpis projektanta ni potreben

Gradbeni zakon deli objekte po zahtevnosti. Lopa, nadstrešek ali manjša garaža so pogosto nezahtevni ali enostavni objekti, za katere veljajo lažja pravila.

Pri legalizaciji nezahtevnega objekta podpis in izjava projektanta in pooblaščenega strokovnjaka nista potrebna (145. člen, trinajsti odstavek). Nezahtevni objekti potrebujejo gradbeno dovoljenje, uporabnega pa ne. Enostavni objekti gradbenega dovoljenja ne potrebujejo, gradnja pa ne sme biti v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom občine in predpisi o bistvenih zahtevah.

Kam spada posamezen objekt, določa Uredba o razvrščanju objektov (Ur. l. RS, št. 96/2022). Za vaš objekt to pove projektant ali občina.

Kdaj potrebujete projektanta za legalizacijo

Projektanta za legalizacijo potrebujete samo, če za stavbo ali njen del ni gradbenega dovoljenja. Iz javnih podatkov tega ne vidimo. Razlika v katastru sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni. Legalizacija po 145. členu je mogoča, če so izpolnjeni pogoji iz zakona:

• Gradnja je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, zahtevo pa oddate najkasneje do 31. 12. 2030.
• Gradnja je dokončana in skladna s prostorskimi in drugimi predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje.
• Stavba je vpisana v kataster nepremičnin ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis.
• Imate pravico graditi na nepremičnini, na kateri stavba stoji (vpis v zemljiški knjigi ali drugo dokazilo).
• Zagotovljena je minimalna komunalna oskrba.
• Plačani so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih. Zneski so odvisni od primera.

Starejša hiša morda projektanta ne potrebuje

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003 (150. člen). Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt po tem datumu ni spremenil (ali le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano) in je vpisan v kataster.

Za poznejšo gradnjo na takem objektu, na primer prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo. Takrat projektant pripravi dokumentacijo za poznejši del.

Kje je korak projektanta, korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Projektant potrebuje zemljiškokatastrski načrt ali elaborat geodeta, zato je geodet navadno pred njim. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico.

1. Preverite, kako je stavba vpisana. Kataster pokaže obris stavbe in meje parcel. Če se ne ujemata s tem, kar stoji, veste, kje začeti.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko časa traja

Za samo odločbo ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Pred tem so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta. Zato je pametno začeti zgodaj, ko imate še čas, da vse uredite v miru.

Kaj projektant za legalizacijo ni

• Ni geodet. Meritve in elaborat za kataster pripravi samo geodet z licenco.
• Ne odloča. O legalizaciji odloča upravna enota.
• Njegova dokumentacija ni vpis v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ne pripravlja poti objekt daljšega obstoja. To pot (146. člen) je razveljavilo Ustavno sodišče (U-I-203/23, Ur. l. RS, št. 47/2025).

Prvi korak: naročite poročilo za svojo stavbo

Preden kdorkoli riše tlorise, je dobro vedeti, kako je vaša stavba vpisana in kateri postopek pride zanjo v poštev. Morda projektanta sploh ne potrebujete. Naročite poročilo, naslov vpišete med naročilom.

V poročilu napišemo, kaj velja za vašo stavbo, kateri postopek pride v poštev in kaj sledi korak za korakom, skupaj s seznamom papirjev, ki jih poiščete doma. Vse je iz javnih evidenc. Ničesar ne prijavljamo. Ali in kdaj boste kaj urejali, odločite sami.