Prepoved prometa nepremičnine: kaj pomeni in kdaj se izbriše

Kaj je prepoved prometa nepremičnine

Prepoved prometa je ukrep gradbenega inšpektorja. Z odločbo prepove promet s hišo in zemljiščem. Prepoved se vpiše v zemljiško knjigo, ki je pri okrajnem sodišču in v katero se vpisujejo lastništvo in druge pravice.

Pritožba odločbe ne zadrži: prepoved velja takoj.

Notar overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, lahko pripravi pogodbo kot notarski zapis in vloži predlog za vpis v zemljiško knjigo. Dokler je prepoved vpisana, notar pogodbe ne sme overiti. Zato se prodaja pri notarju ustavi.

Kako pride do prepovedi prometa

Razlika v katastru od vas ne zahteva ničesar, dokler hiše nihče ne potrebuje. Dan, ko jo potrebujete, pa navadno izbere nekdo drug.

Pogosto se začne s prijavo. To je lahko sosed po prepiru ali sorodnik, s katerim ste v sporu. Gradbeni inšpektor pride in meri. Če je bil kakšen del hiše zgrajen brez dovoljenja, z odločbo prepove promet s hišo in zemljiščem.

Niste edini, pri katerem se papirji ne ujemajo s tem, kar stoji. Primerjali smo 1.169.473 stavb v Sloveniji: pri 492.016, torej pri več kot 4 od 10 (42,1 %), se kataster, lasersko snemanje, ortofoto ali prostorski podatki v nečem ne ujemajo. Razlika v vpisu sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni. Pogosto gre le za vpis, ki ga po prenovi ali dozidavi nihče ni posodobil.

Koga prepoved prometa nepremičnine zadeva

• Lastnika, ki hišo prodaja. Dokler je prepoved vpisana, notar pogodbe ne sme overiti. Kupec pa ne bo čakal mesecev, kolikor traja urejanje.
• Dediče. Zaznamba inšpekcijskega ukrepa ostane v zemljiški knjigi tudi, ko se lastnik zamenja. Otroci pogosto ne vedo, kaj je bilo kdaj prizidano in kje teče meja, zato se delitev ali prodaja lahko ustavi za mesece.
• Lastnika, ki z hišo zavaruje kredit. Kupec, cenilec njegove banke ali geodet opazi, da hiša ni vpisana tako, kot stoji.

Kdaj se prepoved prometa nepremičnine izbriše

Zaznamba inšpekcijskega ukrepa se iz zemljiške knjige izbriše šele na podlagi potrdila inšpektorja. Sama od sebe ne izgine, tudi ne pri dedovanju ali prodaji.

Za stavbe in dele stavb brez dovoljenja, ki so bile pred 17. 11. 2017 zgrajene vsaj do faze grobih gradbenih del, je pot legalizacija po 145. členu Gradbenega zakona. Zahtevo oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Izpolnjeni morajo biti tudi drugi pogoji: gradnja je dokončana in skladna s predpisi, ki so veljali kadarkoli od začetka gradnje, stavba je vpisana v kataster ali je vložena zahteva z elaboratom za vpis, imate pravico graditi na zemljišču, zagotovljena je minimalna komunalna oskrba, plačani pa so nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, komunalni prispevek in drugi prispevki po zakonih.

Pri starejši hiši je lahko drugače. Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003. Poznejši del, na primer prizidek, se uredi z legalizacijo.

Kaj storiti, korak za korakom

Vsak korak čaka na prejšnjega. Če del hiše stoji na sosedovi ali občinski zemlji, morate najprej pridobiti ta pas ali pravico graditi na njem, na primer stavbno pravico. Šele potem lahko oddate zahtevo za legalizacijo.

1. Ugotovite, kako je stavba vpisana in kateri postopek pride v poštev. To napišemo v poročilu za vašo hišo.
2. Vpis v kataster. Geodetsko podjetje izmeri stavbo in vloži zahtevo za vpis stavbe v kataster.
3. Dokumentacija. Projektant pripravi dokumentacijo za legalizacijo.
4. Zahteva na upravni enoti. Zahtevo za odločbo o legalizaciji oddate na upravni enoti, najpozneje do 31. 12. 2030.
5. Nadomestilo. Upravna enota odmeri nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo, vi ga plačate.
6. Odločba. Z odločbo o legalizaciji se šteje, da ima objekt uporabno dovoljenje.

Koliko časa traja

Za samo odločbo o legalizaciji ima upravna enota po zakonu 90 dni od popolne vloge. Pred tem so meritev geodeta, vpis v kataster in dokumentacija projektanta, pri stavbi čez mejo pa še dogovor s sosedom za zemljišče.

Legalizacija ni en sam strošek. Sestavljena je iz dela geodeta, projektanta in dajatev, ki jih odmerita upravna enota in občina. Nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo je odvisno od primera, komunalni prispevek pa je po odloku občine. Zato je pametno začeti zgodaj, ko imate čas, da vse uredite v miru.

Kaj prepoved prometa nepremičnine ni

• Ni posledica vsake razlike v katastru. Razlika v vpisu je najprej vprašanje papirjev in sama po sebi ne pomeni, da dovoljenja ni.
• Ne izgine z menjavo lastnika. Zaznamba ostane v zemljiški knjigi tudi pri dedovanju ali prodaji.
• Ne izbriše se z vpisom v kataster. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).
• Ni nekaj, kar sporočimo mi. Ničesar ne prijavljamo: inšpekcija, občina ali sosed od nas ne izvedo ničesar.

Prvi korak: naročite poročilo za svojo hišo

Naslov vpišete med naročilom. V poročilu napišemo, kaj velja za vašo stavbo, kateri postopek pride v poštev in kaj sledi korak za korakom, skupaj s seznamom papirjev, ki jih poiščete doma.

Vse je iz javnih evidenc. Ničesar ne prijavljamo. Ali in kdaj boste kaj urejali, odločite sami.