Prenova hiše in gradbeno dovoljenje: kaj smete brez njega

Prenova hiše: kdaj gradbeno dovoljenje ni potrebno

Zakon ne pozna besede prenova. Pozna tri vrste del na obstoječi hiši: vzdrževanje, manjšo rekonstrukcijo in rekonstrukcijo. Poleg tega je še prizidava, ko hiša postane večja. Od tega, kam spadajo vaša dela, je odvisno, ali potrebujete gradbeno dovoljenje.

Vzdrževanje so dela, s katerimi ohranjate hišo uporabno in ohranjate njeno vrednost, tudi izboljšave po tehničnem napredku in majhne odprtine za inštalacije (GZ-1, 3. člen). Vzdrževanja ni na seznamu del, za katera je potrebno gradbeno dovoljenje (GZ-1, 5. člen, prvi odstavek).

Kaj je vzdrževanje hiše

Kaj šteje za vzdrževanje, našteva Priloga 3 Uredbe o razvrščanju objektov (Ur. l. RS, št. 96/2022), med drugim:

• V hiši: barvanje, popravilo ali zamenjava ometov in talnih oblog, notranjega stavbnega pohištva, suhomontažna dela, postavitev ali odstranitev lahkih nenosilnih predelnih sten.
• Ovoj hiše: obnova fasade, zunanjih oken in vrat ter strešne kritine, če se ne odmaknete bistveno od prvotne zasnove. Tudi strešna okna, zasteklitev lož, balkonov in zunanjih stopnic, senčila ter nepohoden konzolni nadstrešek nad vhodom do 2 m2.
• Inštalacije: popravilo ali zamenjava elektrike, telekomunikacij, vodovoda, kanalizacije, ogrevanja, prezračevanja, dimnikov in priključkov.
• Nove naprave: za ogrevanje, hlajenje, prezračevanje, toplo vodo in razsvetljavo, tudi za obnovljive vire energije in shranjevanje energije, nova napeljava, strelovod, vodovod in kanalizacija s sistemi za deževnico, obloge dimnikov.
• Dvorišče in vrt, tudi parkirišče, dovoz in klančina, vendar le v mejah za enostavni objekt (Uredba, 13. člen, drugi odstavek).
• Vzdrževanje nosilnih elementov in odprtine za inštalacije do premera 16 cm, ki nosilnosti bistveno ne zmanjšajo.

Manjša rekonstrukcija: mnenje strokovnjaka namesto dovoljenja

Manjša rekonstrukcija so dela, ki niso več vzdrževanje, niso pa še rekonstrukcija (GZ-1, 3. člen; Uredba, 12. člen in Priloga 2). Izvedete jih na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, ki po koncu del tudi pisno potrdi, kaj je bilo narejeno (GZ-1, 7. člen, prvi odstavek). Pri zunanjih stopnicah ali dvigalu je potreben še pooblaščeni arhitekt.

Primeri iz Priloge 2:

• Utrditev ali zamenjava posameznih konstrukcijskih elementov, na primer ostrešja ali dela stropne plošče.
• Nove odprtine v konstrukciji do tretjine elementa in ne širše od 2 m.
• Povečanje odprtin na fasadi do 2 m.
• Nove odprtine na fasadi, če je ta fasada od zemljišča drugega lastnika oddaljena več kot 2 m.
• Notranje dvigalo.
• Majhno povečanje prostornine brez večje bruto tlorisne površine, na primer frčada ali dvig zidu pod poševno streho do 0,3 m.
• Nepohoden konzolni nadstrešek do 6 m2.
• Zunanje odprte stopnice ali dvigalo, ki povezuje največ tri etaže.

Kdaj je potrebno še soglasje občine

Za majhno povečanje prostornine, na primer frčado, in za zunanje stopnice ali dvigalo je poleg mnenja strokovnjaka potrebno še soglasje občine glede prostorskega akta (GZ-1, 7. člen, drugi odstavek; Uredba, Priloga 2).

Tudi vzdrževanje ne sme biti v nasprotju s prostorskim izvedbenim aktom in drugimi predpisi, upoštevati pa mora mnenja ali soglasja, kadar so potrebna (opomba k Prilogi 3).

Rekonstrukcija in prizidek: tu gradbeno dovoljenje potrebujete

Rekonstrukcija pomeni spremembo tehničnih lastnosti obstoječe hiše, na primer konstrukcijskih elementov ali zmogljivosti, pri čemer ostane vsaj del obstoječe konstrukcije (GZ-1, 3. člen). Zunanje mere se praviloma ne povečajo. Za rekonstrukcijo potrebujete gradbeno dovoljenje in prijavo začetka gradnje (GZ-1, 5. člen, prvi odstavek). Rekonstrukcija je tudi sprememba namembnosti, s katero objekt preide v višji razred.

Prizidava pomeni, da se hiša poveča vodoravno ali navpično, in šteje za novogradnjo (GZ-1, 3. člen). Zato zanjo potrebujete gradbeno dovoljenje kot za vsako novogradnjo. Tudi zimski vrt ali nadstrešek, prislonjen na hišo, je prizidava, ne samostojen objekt (smernica ministrstva TSG-V-006:2022).

Kaj storite, korak za korakom

1. Zapišite, kaj točno želite narediti: kaj boste zamenjali, kaj odprli, kaj povečali.
2. Primerjajte dela s Prilogo 3 (vzdrževanje) in Prilogo 2 (manjša rekonstrukcija) Uredbe o razvrščanju objektov. Kam spadajo vaša dela, pove projektant ali občina.
3. Pri manjši rekonstrukciji pridobite pisno mnenje pooblaščenega strokovnjaka, kjer je treba, tudi soglasje občine.
4. Pri rekonstrukciji ali prizidku projektant pripravi dokumentacijo za gradbeno dovoljenje. Vlogo lahko od 5. 1. 2026 na vseh 58 upravnih enotah oddate elektronsko, prek eGraditve.
5. Preden začnete, je dobro vedeti, kako je hiša vpisana in ali so starejši deli urejeni. Naročite poročilo za svoj naslov: napišemo, kaj velja za vašo stavbo, kateri postopek pride v poštev, okvirne stroške in seznam papirjev, ki jih poiščete doma.

Prenova starejše hiše in domneva dovoljenja

Šteje se, da ima gradbeno in uporabno dovoljenje objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena na podlagi gradbenega dovoljenja do 1. 1. 2003 (GZ-1, 150. člen). Odločbo o domnevi izda upravna enota, če se objekt od takrat ni spremenil ali se je spremenil le z deli, za katera gradbeno dovoljenje ni bilo predpisano, in je vpisan v kataster.

Če je bil na taki hiši pozneje zgrajen prizidek, se šteje, da ima stari del uporabno dovoljenje, poznejši del pa se uredi z legalizacijo. Za gradnjo, ki je bila pred 17. 11. 2017 izvedena vsaj do faze grobih gradbenih del, je rok za zahtevo za legalizacijo 31. 12. 2030.

Kaj to ni

• Vzdrževanje ni prosto za vse. Tudi zanj velja občinski prostorski akt.
• Nova fasada ali kritina je vzdrževanje le, če se ne odmaknete bistveno od prvotne zasnove.
• Prizidek ni prenova. Šteje za novogradnjo.
• Vpis v kataster ni legalizacija. Vpis stavbe brez predpisanih dovoljenj v kataster ne pomeni njene legalizacije (Zakon o katastru nepremičnin, 95. člen, tretji odstavek).

Prvi korak: naročite poročilo za svoj naslov

Primerjali smo 1.169.473 stavb v Sloveniji v katastru, laserskem snemanju, ortofotu in PIS. Pri 418.847 stavbah, to je 35,8 % ali več kot 3 od 10, je vsaj ena razlika. To ne pomeni, da je s stavbo kaj narobe, pove pa, kje začeti, preden se lotite prenove.

Naslov vpišete ob naročilu. Ničesar ne prijavljamo.